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后疫情时代,“楼市牛”结束了吗?

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  来源:绰享财经  发布时间  ·  2020-07-30

近期,高层主持召开工作座谈会,特别不寻常。

作为楼市带头大哥,10城的一把手悉数出席,下一步怎么调控,高层也给出部署,金融、税收、土地、监测等,调控储备一个不能少,这也很不寻常。另外,措辞极其严厉,高度重视新情况新问题,时刻绷紧调控这根弦,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这些措辞,在近几年很少见到。

未来,调控到底怎么走?各地将会有什么动作呢?

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楼市政策为啥收紧,我们从股市说起。这几天,股市“喊牛”的人明显少了,说“卖楼炒股”的人少了。前一阵子,股市上涨就是钱多惹的祸。一听说要收紧(比如LPR连续3个月未降),根基不牢靠的都下跌了。上半年,热点楼市火爆,疫情导致需求滞后,到5月释放的七七八八了。

从近期的数据来看,大湾区、长三角楼市火爆,成都6个新盘“万人摇”,杭州一个星期卖掉1个月的房子,也都是投资投机惹的祸,这不是高层要看到的。外部环境骤变,形势很严峻;疫情下半场,管控常态化,餐饮、娱乐、旅游、交通等大消费复苏,比我们想象的来得慢、来得艰难。

所以,国家提出“经济内循环为主”,扩大中产,把6亿低收入人群纳入这个循环系统里。资金绕道进入股市、楼市,虚拟市场繁荣,经济怎么内循环呢?所以,这次不寻常的工作座谈会上,高层亲自部署,限购、金融、税收,强力工具一个不能少。“疫情财”的炒客们,被掐住了七寸。

 

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于是,一周左右的时间,深圳、南京、东莞、宁波,两大都市圈最热的城市,重磅政策密集布下,雷厉风行。7月15日“新政”后,深圳楼市重创,二手房交易断崖式下滑。16至22日,二手房日均网签222套,相对6月份日均450套明显下滑;政策前后,机构成交量下滑达61%。

 

新政后,750万豪宅线附近的业主心态没之前强硬了,不愿议价的,现在可商量了。各有各的盘算,背了杠杆撑不下去的,降价100万的有很多;即便撑得下去,但掐指一算,房子拿在手上不划算,还是出货吧。毕竟,打击落户炒房,购买力少了30%,未来怕卖不出去,砸在手上。

前几年入手的房子,现在涨了200多万了,降一点儿价不吃亏,不赚最后一个铜板,干脆抛了吧。不满足“3年落户+3年社保”的,卖了就没资格了,有的干脆不卖了,贝壳统计,深圳挂牌二手房下架2000多套。但这是少数人,工作和收入很体面,绝不是那些拆东补西的炒客。

据说,“满五唯一”或750万元以下的房子,受新政影响小,价格比较坚挺。我是认可的,深圳住房自有率只有35%,需求太强大了。价格低、税费低的房子,这时候就是香饽饽。不过,买家少了,卖家自然不再任性喊价。这时候去买,一套降价5-10万,也是很有可能的。

 

对深圳调控最严厉,住建部领导亲自督战,连夜发布政策,限购比京沪都严格,税收政策多管齐下,让炒家收益一夜归零。必须得这样,否则,就是纵容炒客们把“房住不炒”架到火上。不过,对部分落户不满3年的新深圳人放行了,理由是伤及无辜。可见,地方的小心思很重。

 

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深圳之后,东莞也被摁住了。近水楼台,需求外溢,深圳扩容,加上华为加持的松山湖涨到“5万+”,6月以来东莞楼市火的一塌糊涂。上半年,东莞二手房均价19640元,环比上涨13.5%,同比上涨21.7%,是全国涨幅仅低于深圳的城市,数周雄霸冰山指数榜首。于是,座谈会前夜,东莞明确,非户籍购置首套和二套,分别要1年和2年社保,堵住了深圳炒家。

 

2017-2018年,东莞新房限购,中介补社保很猖獗,这次不知道会不会还又漏洞。深圳、东莞之后,一路向西,该到广州了。不过,广州做得很好,被叫到北京的10个城市,广州和长沙是被表扬的“优等生”。嗅觉敏锐的人看来,这不就是机会嘛!你太乐观了,长沙让投资客“有去无回”,广州也一样。

外地人到广州,首先想到的就是集千宠万爱于一身的南沙,这是广州唯一的副中心,又是广深科技(000021,股吧)走廊最靠近深圳的片区,更是大湾区的核心。在深圳,有这样的区域,不炒焦对不起如此好的规划。近期,很多深圳人驱车75公里,跑到南沙扫货。南沙新盘,本地人和外来投资客各占一半。

确实有人看好,但冷静后发现,没个5-10年,很难见效。最关键的,还不是产业、教育和医疗规划能否落地,而是人太少了。10年前,南沙规划200万人,现在不到80万。不是南沙不吸引人,其实南沙已很耀眼了。关键是,广州新城太多了,仅金融和总部经济,就规划了19个功能区,4个科技中心,遍及广州11个行政区。

 

任何一个新区,都有数个体量200万平米的新盘供应。比如,番禺的广州亚运城,2009年的全国地王(255亿),600万建面体量,连续3年超百亿销售规模,2019年还是全国销售最大的楼盘。番禺还有祈福新村这样的,7500亩的巨无霸楼盘,从1991年至今,连续开发了将30年。

东部的增城也一样,卖了20年的超级大盘凤凰城还在卖,百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图来了。再如,花都的融创文旅城(380万平米),南沙的保利城(100万平米),黄埔的实地创春藤(250万平米)等,后面还跟着一大票80-100万平米体量的二级供应梯队。

当下,广州外围新盘很多,旧改也开始放量,任何一个大盘抵得上深圳半年销售量,海量供应,将任何炒房的想法击得粉碎,硬生生逼的大家落实“房住不炒”。深圳、东莞没有纵深的腹地,本质上就是个县的规模,加上靠近香港,工业占据大部分用地,楼市是个小盘子,资金能炒的起来。但在广州,供应没限制。笔者认识的来广州买房的深圳人,都是冲着广州房价低来的。

 

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所以,广州下半年依旧是模范生。再看看,东中部的二线城市,先说说紧跟深圳发布严厉调控的南京。从政策看,貌似投机炒作很严重,其实南京楼市分化很严重。卖得好的,要不是学位房,要不就是一二手房价格“倒挂”的盘。这些项目放在哪个城市,都会热卖,不奇怪。

目前,南京整个江北大板块,如桥北、江北高新区,销售压力很大,大量房源滞销,需要中介分销。有项目一上市便启动全渠道“转介”。外围卫星城,句容、高淳、溧水等,项目非常惨淡,句容宝华的碧桂园大学印象三期,2017年8月拿地的楼面地价9541元,而就在上个月该楼盘三期住宅首次开盘,新房精装修均价只要9800元,而2018年该项目二期曾卖到1.6万。

再看看,今年出了6个“万人摇”的成都,今年楼市最大的特征,就是一二手房价倒挂更严重了,刚需倒挂盘卖得好,比如近期火热的凯德卓锦万黛,5.8万人摇七百多套房,价格一万出头;高端舒适型项目,单价总价都比较高,卖的比较慢,碧桂园锦樾府,168套房源,摇号复核仅1人。

其实,锦樾府难卖,主要原因并非比周边贵3000元。放在2017年初(成都摇号最火时期),面对黄金地段的这个项目,绝大多数人会飞蛾扑火般参与摇号。摇号搞了3年,即便黄金地段,即便上半年成都楼面价破2万了,但面对2.4万的均价,多数人不认为以后涨多少,购房者心态稳重了。

回归理智的,还有杭州。杭州楼市貌似也很火爆,万人摇再出江湖。近期,杭州的调控也很严格,人才购房5年限售,限制郊区户籍人口到市区买房,一人不能多处登记摇号。但其实,杭州楼市和成都一样,成都二手房成交下跌50%,杭州13万套二手房挂牌,排在重庆之后,增长了50%。

20%的房源主动下调价格,西湖板块成交都跌了30%。杭州市区还算不错,但郊区就差很多了,比如最近南部卧城首开的某大盘,今年3月放话要开盘,高层放风价2.8万。7月首开,精装均价仅2.56万,比预期低了2400元;萧山杭州南站的某名企盘,今年5月售楼处公开后,工作人员称,单价冲击4万。上周终于首开,精装均价3.64万,比预期价格低了3600元。

 

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讲了这么多,其实是想告诉大家,除了深圳外,大部分二线城市并没有全面上涨。一方面,旧改叠加外围开发,过去几年大规模供地,供应量太大;另一方面,居民购买力不像深圳那么任性,热卖的主要是一二手价格倒挂的楼盘,或者是学位房。近期,高层召集的座谈会,并不是要求,热点城市马上出政策打压,而是经济跌势止住了,对下半年及未来的调控要前瞻性部署。

怎么部署?未来,纾困中小微,应对内外不利环境,货币继续宽松,防范资金违规进入楼市,就得构筑起防火墙。于是,这次把10个代表性城市一把手叫来,告诉他们要有大局意识,扛起责任。同时,调控要精细化,控制投机炒作(如限购升级、打击假离婚),但也要合理需求。

比如,深圳对首套房、改善需求,杠杆政策并没有变,宁波、南京、杭州等城市,对于刚需、人才买房或摇号,都给予优先或50%的比例保障,长春甚至退出了限售。可见,对于二三线楼市区域分化、产品分化(一二手房市场),高层很清楚。既要控制楼市泡沫,也要保持稳定。

毕竟,稳字当头也是调控目标。所以,各地政策有保有压,目的是要维持楼市一定的活跃度。因此,尽管调控成为未来楼市主基调,6-7月份楼市的“疫情牛”结束了,但并不是一味地打压,不要听风就是雨。房价涨幅大的(如同比超10%,环比连续超1%的),调控随时而至,毫不迟疑。

但是,调控极具针对性,见招拆招,精准打击。不仅不伤及无辜,还会有定向支持。下半年及明年,内外环境仍不乐观,控制房价,让刚需和合理改善受益,这是楼市受鼓励的增长。所以,下半年及明年是刚需买房的机会,既能享受到限价的优惠,还能获得低利率带来的福利。

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