近日，长沙的商住公寓火了一把。事情是这样的。这几天，有人通过“长沙市长信箱”咨询 公寓落户问题，市公安局官方回复称：在长沙买公寓，凭备案合同可落户，全家随迁。于是“购买公寓可全家落户”、“买公寓可落户可入学”等消息在长沙楼市圈疯传，不少自媒体、售楼人员、房产中介奔走相告。随后，剧情出现反转，有媒体称“长沙购买商业地产可落户”实为旧闻，能落户也不一定能入学。 　　根据以前的经验，公寓一般情况下是不能落户的，公寓一旦能落户就具备了住宅的部分功能。真实情况到底是怎么样的？通过梳理相关资料，我发现拥有商业用房、商住两用房确实可以落户，但落户不一定就能就近入学，可以说长沙这次是打了一个“擦边球”。 　　目前，可以公寓落户的城市并非只有长沙一个，近一段时间，浙江宁波、安徽六安等多个城市都相继出台了商业公寓可落户的政策。在“房住不炒”主基调下，房子限购限售成为城市的常态，而公寓因为不限购、不限贷的优势下受到不少人的推崇，现在，部分城市又推出了落户政策，那么商住公寓是否值得入手呢？

今天统计局公布了8月份70个大中城市的房价涨跌幅，樱桃发现新房同比去年就没有一个下跌的，说明限价都不约而同的放松了，以前限价跟二手房普遍倒挂，放松后自然就涨价了，像西安、大理同比涨幅超过20%。 　　二手房因为没有干预，所以更能反映真实的市场走势，青岛、郑州、福州、海口、北京不论同比还是环比都跌了，反倒是很多三四线城市和东北的弱二线因为去年基数低，所以同比都还在涨，很少有下跌的。 　　但别急！ 　　三四线城市的下跌只是时间来的晚点而已，因为三四线城市对市场反应比较迟钝，不要怀疑樱桃的判断，让时间来证明！ 　　聪明的资金早就开始卖掉三四线城市的房子，去一二线布局了，我说的布局是指有名额有钱就买房，有钱没名额就提前买社保转户口之类。 　　最近樱桃碰到福建泉州的老板，他就是处理掉了泉州的房子、车库，来深圳一次性付款布局了2套，因为有两千多万资金，来一线城市就很容易装下，去好二线城市的话也需要买三五套，没有这么多名额。 　　樱桃去年4月去福州调研的时候福州新盘调性还是很高的，当时市场信心依然比较足，但没有多少人想过，厦门房价都跌了，福州还会远吗？ 　　去年厦门房价地价都下跌了20%以上，厦门可是所有福建有钱人最向往的城市，当厦门房价下跌后，价值就凸显出来了，如果福州房价不跌，面对同样的3万/平米，买厦门岛外，还是福州二三环？恐怕很多人会选择去福州吧，城市界面又漂亮，城市地位和价值也比福州高。 　　所以对于一个省内的兄弟城市，你看不懂局势，就可以参考另一个城市的走向，别盲目自信，以为自己的城市特殊，购买力雄厚，其实只是资金有轮动，调控节奏不同，涨跌有先后而已。 　　同样成都和重庆也是可以对标的两个城市。 　　成都去年5月升级调控后，二手房名副其实下调了不少，平均应该在20%左右，新房特殊，因为新房本身就被限制的很严格，价格一直跟二手房倒挂，所以新房反而在逐步放松限价。 　　成都下跌时，重庆还陶醉在上涨的喜悦中，炒房大军还在大举杀向重庆，不限购嘛，门槛低，很多人寻思着，前任走了，思路变了，也知道要炒土地了，房价马上就要飞奔了。 　　他们认定过去重庆房价一定是低估了，所以这次一定会填平沟壑，跟成都一样平起平坐。 　　但在楼市涨跌周期中，全国一盘棋下，没有一个可以独善其身！因为资金是流动的！ 　　特别是重庆和成都这种相邻的兄弟城市！可以直接拿来做价格比对！ 　　最近重庆粉丝告诉我，相比去年8月的高峰期，今年重庆二手房已经平均降了10%，核心区的次新房现在还比较抗跌，郊区的最先扛不住降价，去年那种跳涨行情再也找不到了，之前投资的二手房卖不出去，就没钱买新房，所以整个市场都在降温。 　　当成都去年就跌了20%时，重庆的投资者就应该预料到离跌也不远了，重庆凭什么可以逆流而上？重庆的教育和医疗比成都好？就业机会比成都多？人口吸附力更强，还是城市比成都漂亮更宜居？ 　　樱桃对比了2018年的土地供应量，重庆光是主城9区就卖了1.8万亩，出让金收获了835亿，我还没有算重庆的郊县，而成都主城11区加上2个产业园区的出让面积是14342亩，另外8个郊县为9400亩。 　　人口方面，重庆主城区875万，成都1633万，其中11区加2个产业园区1100万。 　　简单从供需角度就可以看出来，重庆主城区的土地出让量明显比成都多，而人口量却要比成都少几百万，重庆供应充足，价格很难说持续上涨下去，更不可能追平成都，所以重庆这几年自始至终连限购都不敢出，这恐怕也是没有底气的表现。 　　类似的这种兄弟城市，楼市是完成可以对标的，大家如果留心，就可以提前预知后市了。 　　比如杭州，就可以对标上海，只不过现在杭州死活不让市场跌，听说现在的改善型需求严重不足了，导致大户型楼盘去化艰难，然后杭州又让银行放开二押，也就是让改善型需求加杠杆，把过去的小房子再抵押从银行把升值部分套现出来买房。 　　呵呵，特别佩服杭州的脑洞，所以就特别关注杭州，看看它还有多少高招一直维持市场的坚挺，就算他现在不调，后面没有措施托市了，也会补调。因为我不相信在一个正常的市场里，可以人为的把价格持续扛起来，就像改善型需求一样，你改善完一套房子，总得住个三五年再考虑改善第二次吧。 　　同样，三四线又可以和二线城市对标。 　　今天央行缩量续作了2000亿MLF，利率还是3.3%，也就是说央行仍旧按兵不动没有降息，这跟樱桃一周前发文预料的一样，只降准，不降息！ 　　我之前也说了是因为二师兄引发一切物价上涨的缘故，所以估计今年都没有公开降息的条件！ 　　而且本身这次降准就会引导LPR利率下降，也会降低企业的贷款利率，这才是央行想要的效果。 　　另外，昨天沙特油田被炸，也是一个意外的黑天鹅，对中国来说，因为高度依赖石油进口，油价上涨的话，可能存在一点输入型通胀的压力。 　　所以更加不可能降息了！但主要的压力还是来自于国内的猪肉价格现在还稳定不下来。 　　不降息的话，年底对很多城市来说，开发商确实是存在降价的压力，所以对刚需来说，年底是个捡漏的好时机。因为一旦降息对市场的刺激作用还是比较明显的。

每当佳节来临，银行往往会推出节假日特供理财产品，借着节日的喜庆气氛进行宣传，吸引广大客户前来购买，同时推出的还有各种专项优惠。

那么，今年“中秋档”的银行理财市场又是怎样的光景？

9月11日，《国际金融报》记者走访沪上多家银行网点发现，相比往年，今年较少有银行对中秋节专属理财产品进行推介，一部分银行并未推出相关产品。

究其原因，业内人士分析认为，理财产品收益率的不断走低以及银行理财子公司的逐渐落地或是两个重要因素。

收益率“十八连跌”

《国际金融报》记者在走访沪上多家银行网点过程中，并没有发现太多关于中秋节相关理财产品的宣传。网点的宣传板上大多是定期存款、创新型存款和平日里发行的各类理财产品的利率、期限相关信息。

某四大行理财经理李华（化名）告诉记者，没听说该行在国庆和中秋有活动。近期倒是推出过教师节专属理财产品，有教师资格证的客户可以购买这类专享产品，利率稍微高一点点，也就是4%左右。

记者以“中秋”为关键词在中国理财网上进行搜索，相关理财产品屈指可数。从利率方面的表现上看，基本在3.3%至3.8%的区间内，相较于普通的理财产品并不具备太大优势。

记者又以“中秋”为关键词在中国银行(601988,股吧)APP中银理财一栏进行搜索，也仅发现2017年和2018年的中秋节专属理财产品，2019年中秋节专属理财产品还未上线。该行2017年和2018年专属理财产品的利率分别是4.8%（120天，5万元起购）和4.45%（189天，5万元起购）。

为何今年“中秋档”银行理财市场有些冷清？

记者从采访中了解到，理财产品收益率的不断走低以及银行理财子公司逐渐落地或是两个重要因素。

自2018年2月以来，我国商业银行理财产品利率已经历了连续18个月的下滑。

以长三角地区为例，普益标准数据显示，8月，长三角地区整体银行理财收益环比下滑3BP至3.85%。

普益标准指出，9月4日，国务院常务会议传来重磅消息，“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”，预计未来银行理财产品收益将继续维持下跌趋势。

李华告诉记者，现在理财产品利率能到4%已经算高，利率5%的理财产品较为罕见，这和前两年没法比。

麻袋研究院高级研究员王诗强在接受《国际金融报》记者采访时表示，根据资管新规要求，各家银行正在积极压缩存量银行理财产品规模，再加上监管要求银行不断降低小微企业及个人融资成本，导致息差减少。此外，各家银行积极布局银行理财子公司，开始尝试发行银行理财子公司产品。在多种因素叠加下，银行只好不断压低银行理财产品收益。

代销产品“抢位”？

多位银行理财经理告诉记者，目前正处于利率下行的通道中，准备金的释放进一步增加了市场资金流动性，理财利率还会再降，会越来越低。

融360大数据研究院主编殷燕敏在接受《国际金融报》记者采访时表示，由于货币政策持续保持相对宽松，银行理财产品投资的底层资产收益率下行，再加上监管部门对非标资产的监管加强，拉高银行理财产品收益率的底层资产受限，导致银行理财产品的收益率不断向下。

“但与普通的银行存款、大额存单、货币基金等大众关注的固收类产品相比，银行理财产品的收益还是具备一定优势的。”殷燕敏补充道。

记者注意到，随着银行理财利率不断走低，一些情况下，连自家理财经理都不是很推荐，转而推荐其他代销产品。有理财经理曾告诉记者，一方面，银行理财产品利率不高，并且还会不断下行；另一方面，“不保本”以后，宣传起来也不容易。

在理财利率经历18个月下降且可能进一步走低的情况下，多位理财经理建议，客户有不用的资金可以买一些期限较长的理财或存款，再配置一些风险产品，如配置一部分闲置资金到基金或股票。

有理财经理对记者表示，买基金一定要看时间和点位，以股票基金为例，现在这个点位相对比较安全。“基金也分不同类型，如果偏稳健，可以配置一些偏债或混合型的基金；此外，选对基金公司也很重要”。

“自家的理财产品利率低得很。”某股份制商业银行理财经理王超（化名）在问了资金可以接受的封闭时间后，随即对记者推荐起了一款该行代销的保险产品。

相比利率不断走低的银行理财，该款产品可以说是“诱惑十足”。李华告诉记者，简单来说，以客户可供配置资金为15万元为例，购买这款保险产品，客户可以在前三年每年存5万元，第四年起，前三年存的15万元再封闭3年，一共6年，最后可以获得约为4.63%的利率。“相当于把利率固定住了”。

李华强调，虽然这款保险是该行代销的，不过该行代理的产品一定是总行筛选过的，只与特定几家保险公司合作。

理财子公司起步

有人担心，随着银行理财产品利率连续下滑，一些产品利率被存款“反超”，这可能导致银行理财对客户的吸引力不再。

“其实也不是说不看好银行理财，只不过以后收益会低一点，没法和之前相比。”王超告诉记者，虽然现在一些银行理财产品的利率被存款反超，但存款毕竟大多时间较长。目前来看，高利率的资产配置，基本上是需要承担高一点的风险或者付出更多的时间。

王诗强对记者分析，银行理财产品收益率是受到外部环境影响而周期性波动的。对于银行来说，当务之急是想办法建设好银行理财子公司，推出一些能够吸引客户的银行理财子公司产品，使得理财客户能够快速过渡。

那么，银行理财子公司逐步落地后，银行理财产品可能会有什么样的变化？

殷燕敏告诉记者，目前五大国有大行的银行理财子公司已经开业，各家银行有自己的特色。但是从业务开展角度来说，银行理财子公司的产品发行量还是比较小的，目前还在逐步过渡阶段。

殷燕敏进一步补充称，从监管条件来看，理财子公司在投资门槛、投资范围等方面相较于银行理财有很大优势。近期银行也在为理财子公司招兵买马，为拓展权益类等其他业务范畴做准备。随着银行理财老产品在过渡期后逐步退出，银行理财子公司的产品优势会逐步显现。

王超指出，银行理财子公司成立后，相当于把银行理财资管部拨出来，产品方面可能投资面比较广，产品形态也会出现一些变化。不同于现有的固定收益产品，以后理财产品基本以浮动收益为主。

不过，王超也表示，目前来看，虽然理财子公司在产品方面可能配置范围稍微广一点，但同样难免也会受资金面影响，债券占较大一部分，预计跟现在不会有太大的差别。

“目前，银行理财子公司的信誉还在建立过程中，其发行的理财产品认可度较低，吸引力提升也需要一个过程。”王诗强分析，银行理财子公司在建立信誉过程中一定要尽职尽责，不能出现重大事故，否则就会导致银行投资客户快速流失，产品吸引力难以提升。

大家好，欢迎收听菜鸟理财晨间栏目：菜导日日谈

今天是2019年9月16号，和大家聊聊“利好”的话题。

上周菜导说了今年股市还是有希望的，因为各种政策利好不断，只有你愿意赌一赌国运，接下来定会有所收获。

比如上周，又是老外可以放开买A股，又是证监会召开了资本市场改革发展的座谈会，推出了十二条所谓的改革措施，搞得大家激动不已，感觉牛市就在前方了。

但如果你留意过上周的市场，又会发现，利好归利好，但市场依旧还是在3000左右徘徊，也没见表现得有多好啊，这又是为啥？

原因很简单，一方面，在A股这种有点啥风吹草动往往都会提前泄露消化的市场，内部的利好往往在公布之前就已经在对应板块有所体现了。

不然你以为，最近为啥总是券商板块可以一枝独秀，反复走强？

另外，任何政策的落地和执行，都是需要一定的时间的。换言之，政策出台是一方面，但政策对应的效果体现，往往会延后半年、一年甚至更久。

这种政策作用的时滞效应，也是我们在投资时需要熟悉的。

举个例子，当企业得知要减费降税，它们要做的第一件事当然不是花钱大肆庆祝。

毕竟企业是背负着盈利目标的，既然税费端的成本降下来了，市场的需求也必然会增加，那么最理智的当然是加大对厂房、设备、职工的投资，提升自己的生产能力。

这样一来，政策颁布的前一两个季度，企业财报显示的利润增速就不但不会立马上升，反而会收缩。

除此之外，上市公司财报制作还有一个潜在的共识：如果提前判断经济出现拐点，那么在合法合理的范围内，都会倾向于在熊市少确认点利润，留到牛市再集中释放。

这就是为什么明明政策的利好如此明显，而上半年的经济数据依然未见起色，上市公司业绩也未见明显起色。

所以呢，如果你坚信这一轮牛市的前景是光明的，那么你就可以把眼下的这个纠结难熬的阶段看做牛市启动前的筑底过程。

一般没啥定力的散户，往往会在这个过程中被淘汰掉，而如果你能在筑底的过程中积攒足够多便宜的筹码，那么等到市场真正起来的时候，你也就自然“坐享其成”了。

当然，如果你是一个有前瞻性的投资者，哪怕现在市场看起来不温不火，也早就已经从股市获得了超过其他资产的回报了。

截至8月末，代表股市表现的沪深300指数涨幅为26.2%，而代表债市表现的10年期国债利率从3.23%降至3.06%，折算成年化收益率约为5.8%，走出了股债双牛的行情。

即便不炒股，买基金也能赚不少：今年前8个月，主动偏股型基金的平均收益率为16.2%。而债券基金前8个月的平均收益率为3.93%，折合年化收益率也达到了5.9%。

所以，只要各位愿意继续押注我们的国运，坚定对未来的信心，那么接下来你大概率还能从股市和债市获得超过房地产、银行理财、货基等诸多资产的回报。

话说回来，你今年到现在，都投资了哪些产品，到目前为止的收益又是怎样的呢？

今天跟大家聊聊买房的话题。房地产市场有个规律，“房价越涨越买”。单从这个规律来看，今年房地产市场普遍不如前几年。

一个是政策确实卡的紧，还有就是贷款利率高，刚需也在观望。但其实，在这种市场冷风嗖嗖刮的时候，捡漏这件事挺适合干。

怎么捡漏？

1、别有“新房”情节

中国人买房，“新房”情节特别严重。喜欢买新房，哪怕新房房价比二手房贵个几千，或者远到城市边边上，那也是无怨无悔。并且规模越小的城市，这种现象越普遍。但你如果，让人买个二手房，那就十万个不愿意。

其实，小融要说的是，二手房没想象的那么可怕。

市面上挂牌出售的二手房有这么几种。

一类是，房主要置换，比如因为家里添丁了，原本的房子住不下，需要换大房子，所以原来的房子要卖掉。

还有一大类人，家里好几套房子，没怎么住过，因为某些原因所以卖房。

这时候卖房的原因也就很多了，什么出国、急用钱、投资失败等等不一而足。这种情况下的二手房，一般是没怎么住过人，或者有些干脆还是毛坯房。

这种房子相对那些城市里最新开发的楼盘来说，无论是从地理位置还是房价上都是比较有优势。并且相比那些老破小来说，房龄也都不怎么长。

如果运气好的话，碰到那些急于出手或者挂牌很久卖不出去的房子，还会有很高的议价空间。总价比预期省个一二十万的事也是有的。最近，小融就听说安徽合肥的一位投资客为了出手二手房，降了100万。

所以，如果是想买个性价比高的房子，新房不一定是好的选择，也可以多看看那些不错的二手房。

2、紧盯着那些新楼盘

前面说了二手房，现在来说说新房。

今年市场形势不大好，可能对买房的人来说感受不是特别深，但对开发商来说那就不一样了。

本来，调控政策就够他们喝一壶了，结果这么久了调控不松，政策还举着刀朝着开发商挥。

我们之前的文章曾经提到过，开发商盖房的钱大多数用的都不是自己的，大部分是通过融资、贷款等等，从别人、从银行那借钱。所以挥向开发商的刀只要斩了借钱渠道，那基本就凉凉。

新的筹钱的渠道窄了，之前借的钱还追着还，怎么办？只能靠卖房筹钱了。

为了回笼资金，最近某个大房企在河南郑州的一个楼盘，单价降了3000元/㎡。另外，前几个月，某地颁布了房价“止跌令”，止跌令出现的背景就是开发商房价降的太多了。

2019年正在进入下半年，房企对卖房换现金流将越来越急迫。随着时间的推移，开发商主动降价，或推出各种优惠活动，比如打折、团购、特价房等等预计将增多。

所以，下半年，想买新房的不妨多关注关注当地的开发商的优惠信息。

买房这件事对家庭和个人来说都是大事，大多数人都想用最少的钱，买最值的房子。说起来简单，但做起来其实是件需要坚持的事。坚持什么？坚持多关注市场信息，多听，多看，多研究。

毕竟，幸运总是留给有准备的人。

导读：近期大盘连续走高，沪指在经过一段时间调整后也逐渐企稳上行，9号开盘后，沪指稳稳的上了3000点。近期的行情，与二季度完全不一样，除了北向资金大幅持续净流入，短短十来天里净流入高达300亿。还有一个最大亮点，就是“吃药行情”大爆发。

“喝酒吃药行情”轮番上阵，趋势才是挣钱的基础

熟悉A股的人都知道，A股经常有“吃药喝酒行情”，即白酒和医药板块的牛市行情经常轮番甚至同台上演。据不完全统计，过去19年里，“喝酒吃药”行情共出现过6次，其中有5次都出现在三季度。

不难发现，虽说是白酒和医药轮动，但其实二者的行情似乎已经形成了共振。在过去几个月白酒上涨的过程中，医药板块亦表现不俗。

8月以来，各板块普跌之下，医药板块逆势上涨！据统计，仅8月份，医药类行业指数普遍跑赢大盘和基准6%左右。回顾今年，医药生物指数反弹了约25%，中证医药反弹了约23%，整体看医药板块反弹均超过20%，2019年中报数据也显示，在22家毛利率超过80%的上市公司中，有10家便来自于生物医药行业。

其实，白酒和医药板块无论是否有逆势行情，都是被长期看好的板块，因为二者所属行业的上市公司有一个共同的特点，就是：现金牛，即能产生持续性现金流的大牛。

很简单，酒类是快速消费品，医药是刚需消费品，使用周期都很快。但长期看白酒行情持续周期往往不及医药，而且在过去10年当中，涨幅前100的股票，有20%也都产生于医药生物行业。所以相比白酒，医药生物会更适合作为中长期投资的行业。

如何抓住这波红利？

对于普通投资者来说，选基的话要么长期收益稳健、回撤小、风险较低，要么有可靠的基金经理来掌权。那么有“鱼和熊掌可兼得”的基金吗？

通过比较笔者发现，中欧医疗健康混合A（以下简称：中欧医疗健康A）非常值得关注。

收益方面，截至8月31日，中欧医疗健康A自成立以来的总回报达62.27%，平均年化回报达18.40%。

风险方面，大多投资者都会选择抗跌的行业或基金，而医药生物便是典型的一个。

据统计，在今年5月市场大幅调整时，中证医药指数单月跌幅-8.94%，申万医药板块跌幅-7.59%，在28个申万行业中涨跌幅排名靠后，在此期间中欧医疗健康A的净值也基本保持持平，尤其是在2018年股市低迷、医药集中暴雷期间，该基金的业绩跑赢大盘和平均偏股混合基金，表现出优异的回撤控制能力以及抗跌性。

所谓最大回撤，说白了就是这只基净值赚得最多的一次和赚得最少的一次之间的差值。回撤越小，基金的风控能力越强。

至于基金经理，俗话说投资就是投人，尤其是对于主动型管理基金。

目前，中欧医疗健康基金经理葛兰，是市场上医疗健康主题基金中唯一具有美国医学博士背景的基金经理。此外，她还是历任国金证券股份有限公司和民生加银基金管理有限公司研究员，拥有扎实的专业功底。

据了解，不少大型金融投资机构都倾向于让重仓行业的基金经理由各个行业顶尖的研发人员或龙头公司管理层。这种基金经理聘任制度最大优势的在于，这些专业性人才不仅拥有该行业独特的投资机会洞察力，同时也掌握着不少该行业的资源，而这些对于投资来说无疑是如虎添翼。

买基金，一次性买入还是定投？

文章开头提到了，医药生物行业适合中长期投资，所以相比一次性买入，定投是更适合的投资方式。

一方面，每期定投涉及金额小，细水长流，且对投资者专业要求不高，适合绝大多数人；另一方面，也是最重要的，因为绝大多数普通投资者风险承受能力差，而长期投资中市场涨涨跌跌很正常，比如基金净值大跌时，很多人就慌了，但如果是定投的话，通过分批买入的形式，基金净值单位成本反而会随着跌幅的加大而下降，等以后只要基金净值稍微反转向上，便能回本甚至盈利。

举个例子，比如中欧医疗健康基金净值是2，我投入10000块，不考虑其他费用，即可以买5000份基金。但假如由于股市下跌，净值跌到了1，如果我继续投入10000块，就能买10000份该基金。这样的话我的总投入是20000块，却获得了15000份基金，即通过分批买入的形式，我的基金成本从2降到了1.33。

作为长期看涨的医药行业，刚需消费，上涨可谓轻描淡写了。

结语

人终究是一种趋利避害的动物，都知道定投是放长线钓大鱼，讲究长期收益，但能做到的还是少数。这种情绪都能理解，毕竟谁都不知道这池子里到底有没有大鱼。所以，我们能做的，就是把相对理性的事情做好，剩下的就交给时间吧。

公寓似乎天生具有“热搜体质”，每隔一段时间，就会爆出引入瞩目的各种问题，让买入的购房者头疼不已。

而9月4日，长沙再次确认“公寓可落户”，又挠得很多人心痒痒，想着公寓终于迎来利好，可现实真是这样吗？

事情是这样的。

长沙公安局在市长信箱回应市民，大概是说：只要你有公寓的购房合同或产权证，也能全家落户长沙。

长沙真可谓是全国大城市少有，公寓竟然也能落户。

为什么长沙会执行现在的政策？

归根结底在于市场严格限购的后遗症。

限购严格的长沙，需要用“2年户口or2年社保or1年户口1年社保”才能买住宅，所以很多没有房票的新长沙人和投资客都会想着去买不限购的公寓，公寓成了住宅的替代需求。

于是很多开发商都将原本用于建写字楼的办公用地改建成公寓，然后在办理房产证之前通过政商关系运作，将办公用地产权变更。最后造成了长沙“公寓围城”的现状。

在房票难以获得的长沙，不限购的公寓是比住宅更贵的，例如长沙湘江边网红大盘北辰三角的住宅卖毛坯12000元/㎡，但公寓要卖到将近精装15500元/㎡。

还有在距离长沙高铁站仅仅是一路之隔，绿地大盘——绿地城际空间，公寓也是高于住宅1000元/㎡。

这对于很多没有去过长沙的人，会觉得这是很荒谬的。

毕竟在全国其他城市，精装公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的，怎么能更贵？

而在长沙，这就是事实。

但是随着“公寓围城”现象越来越普遍，长沙的公寓库存越来越高，公寓越来越难卖，例如上文提到北辰三角的住宅，一开盘即是万人摇号，一抢而空，而北辰三角洲的公寓还在顺销。

这次长沙出台的“公寓可落户”这一招，又够长沙公寓销售项目炒一波，然后去一波库存了。

这真是一件好事吗？

不，其实我觉得这恰恰是长沙严格限购的后遗症。

之前我们说长沙管得住低房价，但是管不住产品质量，此次出的“公寓可落户”，不过是因为长沙只能为这种“公寓围城”的现象兜底。

当购买公寓的人，达到一定量级，其中积累的弊端会越来越明显，现在也只能是扬汤止沸，那如何减少这种群众不满？只能是给公寓增加价值和筹码。

对于公寓来说，饱受诟病的莫过于没有户口和学位。

对于长沙来说，入户门槛极其宽松，难的并不是落户条件，难的是攒足落户时间。

而且长沙一直以来也是想做成千万人口城市，于是便有了“公寓可落户”这样的政策。

但是长沙也是很聪明的，公寓毕竟不等同于住宅，说了“公寓可落户”，可没有说“公寓可入学”哦。

长沙入学分生源优先项，按照有户有房、有户无房、有房无户、有户无房（第二类）、无户无房排序，通过商业公寓落户的孩子属于有户无房（第二类）生源，排序靠后，仍然很难进名校。

而且这几年长沙人口涌入非常快，本身就已经面临学位紧张的问题了。

全国除了长沙之外，公寓可落户的还有宁波，宁波生源分为：在学区内有房有户、房户一致的“一表生”排序靠前，而商业落户和租房落户挂靠的是集体户，房户不一致，尽管也能享受义务教育权利，但很难上名校。

长沙“公寓可入户”想必会让很多韭菜入坑，但是我还是想说三思而行。这只是这一刻的政策，并不会代表接下来还会执行。

一旦你入了长沙公寓的坑，不仅仅是学位问题，还有后面的涨幅不如住宅、税费高、流动性极差，后面的不确定性极大。

所谓的「公寓」是怎么来的呢？

这首先要从城市规划说起。

正常情况下，按照城市规划规范和标准来说，根据片区的定位，商办，商业，教育，绿地，工业，住宅，以及一些其他配套用地，都有一个科学的配比。

在城市建设之初，每一片小区域都已经被事先规划好，工业搁这，商业放那，人往这边住。

不过，一个城市怎么发展并不是一张简单的规划图纸说了算。商业综合体规划得再好，没有商业入驻也是常有的事。

空着的商业办公楼就让它们空着吗？不行！开发商想了个法子——「商改住」。

说白了，就是挂着「卖房」的名义去掉商业体的库存。

放在一个长周期来说，各城市更加严格的管控商住公寓建设、营销乱象，是市场的大趋势。

厦门出台「最严禁公寓令」：2019年8 月14日，厦门发布政策，严禁商办项目改造为公寓等「类住宅」。

北京：2017年3月26日，北京对商业、办公类项目进行了限购、限售、停贷，从而在需求侧切断了针对商住公寓的炒房通道。

厦门一直以来都是供地紧张，所以不少开发商将商业用地改建成公寓，减少市场乱象，也有利于城市的产业和经济发展。

在2016-2017年的北京楼市高潮期，很多没有北京房票的投资者热衷于炒作公寓，开发商也非常精明地将办公用地改建成公寓，导致北京5环内建起了大量公寓，这也变相地削弱了住宅调控的结果。

后来北京出台公寓调控政策，要求公寓不得销售给个人，只能卖给企业。

至此，北京公寓跌了将近30%，投资者亏损严重，二手门店也不承接公寓业务，很多人手里的公寓不仅亏损严重，还卖不出去。

在“3·26新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日）里，北京全市新建公寓类房产共网签 67673套

2017年，这一数据“速降”至3366套，降幅达95.0%

2018年，虽同比回升57.4%至5299 套，但仍比政策实施前下降92.2%。

未来公寓调控收紧是各大城市趋势，长沙不可能例外。

剥开公寓营销的糖衣，它就是收割房产小白最锋利的镰刀，没有之一。

公寓的宣传做得天花乱坠：

你是外地户口？没关系！公寓不限购、不限贷。

你要做投资？租赁平台已备好，还能用租金抵月供。

最吸引人的是，便宜！面积小，总价低。loft设计还能让你“买一得二”，新出的“双钥匙设计”既方便两人合租，也方便刚需一族拖家带口。

但更多的事实是，买公寓刷卡签字时想的是以后躺赚收租有多爽，一买过就后悔。

公寓VS住宅

? （1）产权年限

公寓：40/50年

住宅：70年

但如果你买到的是70年产权公寓，那么恭喜你，本文提到的所有问题都不是你的顾虑。

? （2）生活成本

公寓：商水商电，停车费、物业费高

住宅：民水民电，停车费、物业费高

? （3）落户/学位

公寓：不能落户，不带学位

住宅：可落户，带学位

像长沙落户的情况纯属个例，并且能落户也不一定能入学。

? （4）首付/房贷

公寓：五成首付，房贷利率上浮30-40%

住宅：首套房三成首付，房贷利率上浮10-20%；二套房四成首付，房贷利率上浮20-30%

（注意每个地方的银行利率各有不同，以上数据仅供参考）

40万的公寓首付20万，按照基准利率上浮30%计算，贷款10年，每月需还月供2257.75元。

100万的首套住宅首付30万，按照基准利率上浮10%计算，贷款30年，每月需还月供3926.35元。

? （5）转让税费

公寓：契税（总价3%）+营业税（利润的5.5%）+土地增值税（增值50%以下收30%，50%-100%收40%，100%-200%收50%）+个人所得税（增值部分20%）

住宅：契税（总价的1%-3%不等）+个人所得税（一般为利润的20%，「满五且唯一」免征）+增值附加税（利润的5.5%）。

（注意每个地方规定的税费都有细微差别，以上仅供参考）

如果一套40万的公寓升值到60万，那么它的税费将会高达12.9万，整整占了利润的64.5%。

如果一套100万的公寓升值到150万，就算不是“满五且唯一”而要缴纳20%的个人所得税，它的税费也仅为14.25万，占利润的28.5%。

你以为，公寓很便宜，能住、能租、能卖。

你以为你赚了钱，但其实是开发商赚了你。你以为你买的是资产，但其实你正在被收割。

更何况，私人出租的公寓在未来又能跑得赢品牌长租公寓吗？

如果出售，二手中介压根不会告诉你公寓卖不出去，根本不会有韭菜愿意为你的超高税费买单，他们宁愿多掏一点点的钱买住宅。

假如你的亲人是银行员工,

给他打电话没接的时候，

请不要怪他，

他稍一走神多按个零，

把他卖了都赔不起！

假如你的亲人是银行员工,

回家后请不要跟他吵架，

更不要怪他回家晚，

他在单位脑神经紧绷了很久，

回家晚也是因为加班！

假如你的亲人是银行员工，你生病了，

他不在身边照顾你，请不要怪他，

可能是行长不准给他假！

假如你的亲人是银行员工，

节假日没法陪你的时候，

请不要怪他，因为地球不爆炸，

他们不放假。

假如你的亲人是银行员工，

他没日没夜加班的时候，

请不要怪他，

其实他最想的人就是你！

假如你的亲人是银行员工，

他跟你打电话时间长了，

他说“就这样吧，你挂了吧”，

他并不是嫌你烦，

可能又要考试培训和开会！

假如你的亲人是银行员工，请真心的呵护，

其实他的身体不是很好，

十个里面有九个颈椎病和腰间盘突出！

假如你的亲人是银行员工，请你学着去珍惜，

学着去呵护，

学着为他心疼，

因为他提起尾箱就没法抱你，

而他放下尾箱就没法养你！

假如你的亲人是银行员工，

发现最近他就和你话少，

天天玩手机给别的异性发微信，

请不要生气，

他一定是在忙本季度任务。

一、投资基本技能修炼

1、彼得林奇教你理财

这本书讲了很多非常基础的知识，内容也很有趣。里面也涉及到关于经济周期、加息降息之类的宏观经济方面的基础知识。书的结尾部分还有基础财务报表知识入门。

2、彼得林奇的成功投资

这本书是我看的关于投资理财的第一本，这本书对我的意义就像巴菲特19岁时遇到了《聪明的投资者》。这本书体系完备，基本上涉及到股票投资的方方面面，在我看过的关于投资方面的书里面，它是体系最完整全面的。作者又是华尔街的传奇基金经理，水平当然无可非议。

3、战胜华尔街

作为《彼得林奇的成功投资》的续篇，是彼得林奇个人实战案例集，和《彼得林奇的成功投资》的投资结合着看更容易理解彼得林奇的投资思想。

4、手把手教你读财报

说实话，这本书我没看过，最多只能算看过一小部分。雪球的@唐朝 写的。立足于A股，很接地气。推荐给很多朋友看过，反响不错。

5、财务诡计：揭秘财务史上13大骗术44种手段（原书第3版）

这本书我几年前看的，写得很好。读过此书后，让我更加清楚一个公司的真实的盈利能力。投资时做到心中有数。

6、聪明的投资者（第4版 注疏点评版）中译本修订版

格雷厄姆的经典之作，行文比较严谨，教科书的味道很浓。安全边际、尽量避免亏损、市场先生的主题思想贯穿始终。

我当初看的是这本书2010年第一版，未经刘建位修订的王中华译本。据说新的译本刘建位先生审校后，修改了过去部分不准确的业内习惯用语和专业术语的中文译法，再经编辑的重新审读，翻译质量和编校质量有了大幅度提升，译文更加准确流畅。

7、证券分析 第6版，巴曙松译本

这本书也是格雷厄姆的经典之作，我买回来好几年了。一直没来得及看。我当初看的《证券分析》第6版是徐彬那个译本，翻译得很糟糕，错误百出。这本书其实主要是讲各种利润表和资产负债表的分析方法，来还原一个公司的真实的盈利能力。

如果你没学过财务，不建议你看这本书。该书前半部分关于债券的内容很多人也会觉得枯燥乏味。个人觉得看过《财务诡计：揭秘财务史上13大骗术44种手段（原书第3版）》再看这本书的话意思不大。

8、超级强势股

这本书是小费雪的作品，虽然他本人公开业绩不怎么样，但是这本书关于市销率估值法的论述，以及高科技公司的成长周期的分析是很不错的。在为一些处于尚未盈利的公司进行估值时非常有用。

9、祖鲁法则：如何选择成长股

英国股神吉姆·斯莱特的作品，内容也比较全面，书也不厚。这本书给我最大的收获就是股价相对强度的使用。这一点让我在实战中受益良多，使得我避免了买入某些低估个股后忍受股价跑输指数的折磨。

10、怎样评估成长股的内在价值：价值投资之父格雷厄姆的成长股投资策略

这本书介绍了一个格雷厄姆已经失传的成长股投资策略，这个思路对我投资一些估值看着很高的成长股时非常有帮助。以前那类高估值成长股我是不敢买的。看了这本书后，可以淡定的买了。比如以下这段我关于爱尔眼科(300015,股吧)的分析就用了这本书教给我的思路：

爱尔眼科假设未来5年每年利润增速为30%，则5年后每股收益为1.63,5年后，公司盘子变大。市场不再像今天那样给予这么高的估值。

但是因为依然有很好的成长性，市场给予30倍市盈率估值，则对应股价为49元。29元买入，5年后股价为49元的话收益率不高。如果要想获得5年复利30%以上的回报，则爱尔眼科5年后的市盈率不能低于70倍。要让爱尔眼科未来5年保持70倍以上市盈率，恐怕不是那么容易。

11、邓普顿教你逆向投资

邓普顿的侄孙女写的，对邓普顿的投资事迹做了一些美化。不过依然很值得看。

12、约翰·邓普顿的投资之道

这本书为大家呈现了一个更加真实的邓普顿。

13、低风险投资之路 第2版

这本书是球友@DAVID自由之路 的作品。我看的是第1版，第2版没看过。立足于A股市场环境而写，非常接地气。大量关于低风险套利的策略的介绍。

14、巴菲特高收益投资策略

内容比较平实浅显易懂，虽然打着巴菲特的招牌，其实是彼得林奇的那个体系。作者本身是投资门外汉，但是通过研究巴菲特和彼得林奇成为投资业绩不错的基金经理，走上财富自由之路。

15、可转债投资魔法书 第二版

此书文笔极佳，深入浅出讲解A股可转债投资之道，让大家怎样实现低风险高收益。

16、穿过迷雾：巴菲特投资与经营思想之我见

这本书很好的摘录了巴菲特致股东的信的精华部分，并且补充了相关的背景知识。是了解巴菲特投资经营思想的一本好书。

17、戴维斯王朝 杨天南译本

这本书讲述了戴维斯家族3代人的故事，与其说这是一本关于投资的书，不如说是一本关于怎样对孩子进行家庭教育从而实现良好的财富传承的书。

18、股市真规则

这本书最大的亮点是提供了分析各个行业股票的方法，让大家了解不同的行业之间有什么样的特点。算是一个学习如何进行不同行业股票入门的好教材。

二、以下两本是关于投资哲学和投资体系的

19、巴菲特与索罗斯的投资习惯

这本书的作者并不出名，之所以引起我的注意并且认真看完了。是因为作者经过认真总结了巴菲特和索罗斯的优点后，形成了自己的投资体系。并且持续战胜市场，取得了好成绩。这本书最大的好处就是帮助我们形成自己的投资哲学和投资系统。

20、投资最重要的事：全新升级版

我看的是这本书的第一版，这个最新版我没看过。这本书没有讲个股分析方法。属于投资体系、投资系统层次的东西。适合有丰富投资经验，已经掌握个股分析方法的人阅读。