美国著名现代诗人华莱士·史蒂文斯说过：任何时代都是一个鸽子窝。在他长达四十余年的诗歌生涯中，几乎表达了同一个主题：现实是最高的想象。

多事之秋，风云变幻，高净值个人投资渐成难事。曾经的自由飞翔，现在如何啦？这里采撷几位高净值人士十年的投资经历供各位圈友参考。

A君：关于房产及其他

2008年，年届而立的A君跨入年薪百万的行列，成为21世纪最贵的那一撮人。

有了余钱，自然要投资，A君的资产配置策略简单粗暴，就是买房。其中得意之作是在2009年底，一口气在北京天通苑买了5套200平方米的大三居，时价5000元/m²。

到了2018年，房价涨至4万元/m²，5套房市值4000万元。目前，月租金收入就超过了7.5万元。

虽然目前，他在事业上并没有太大的建树，人到中年的A君还停留在公司中层的职级上，但在财富积累上，已然是同学中（同是草根的近似起点）的人生赢家。

“那时候，差不多是投资房子最好的时机，没有限购，按揭贷款很便利，轻易可以拿到七折利率优惠”，A君回想着那笔投资，眼神里满是得意的笑意。

央行今年8月25日发布公告称，10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。大白话就是，打折房贷已然成了历史。

“我算过，按现在的市价套现，这5套房子的IRR超过了48%，基本可以媲美巴菲特在伯克希尔头10年的投资业绩。真是躬逢盛世呀！”

（注：内部收益率IRR，是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率，可以较为准确地计算房产上按揭现金流出、租金流入等情形的投资回报水平。）

A君现在考虑的是大手笔减少房子在总资产的占比，考虑的因素主要有几个：

 首先，A君自建的模型显示，未来10年北京房产回报率已经降到了较低的水平。即便10年后天通苑房子再涨一倍到8万/m²，算上租金的IRR也很难超过9%。而8万/ m²看起来，就是一个中长期天花板。

A君看来，从微观上看，房价的最终决定因素是家庭收入。在成熟市场经济国家，房价与当期的家庭收入挂钩；在中国，则可以考虑用未来若干年预期的家庭收入来考虑，而北京的房价理应隐含着很高的收入增长预期。

在A君的模型里，即便以乐观的情形来假设，用现在美国较为富裕的洛杉矶县家庭年收入中位数作为10年后北京家庭年收入的基数，然后以香港的房价收入比为乘积，算出来的北京房价每平方米的平均数很难超过10万/m²。

洛杉矶县家庭年收入的中位数在64700美元（约折合45万人民币），10年后北京家庭年收入达到这个水平不是没可能。据北京统计局数据，2018年全市居民人均可支配收入超过6.2万，那么四口之家的年收入大致在24万左右，10年到45万人民币，名义的年复合增长率（CAGR）要达到6.7%。这基本能较为客观地反映北京地区家庭收入的合理增长预期。

中国香港的家庭年收入中位数是34万港币，房价中位数716万港币，以此计算的房价收入比约为20.9倍。这个比例全面地反映了香港有限土地供应、东亚文化圈的拥房文化以及全球买家（主要是大陆买家）资本流动等因素。

所以，把45万家庭年收入乘以20.9倍房价收入比，算出的北京房价有其合理性。以此计算，北京单套住宅的总价在940万人民币之内是合理的。剩下的问题就是，如何折算成每平方米的单价。据统计，在香港八成家庭居住面积不足70 m²，乐观估算北京家庭对应的单套住宅面积为90m²（四口之家），那么这个北京房价未来10年的中位数价格很难超过10万人民币/m²。

所以，天通苑的房子10年后能涨到8万，基本也就是极限了，除非人民币出现恶性通货膨胀。

 第二，从宏观经济增速、M2指代的信贷增速和人口基数都不支持房价继续大幅上涨。

据国家统计局数据，北京住宅商品房平均销售价格从2000年的4919元/平方米涨至2017年32140元/平方米，17年间上涨超过6.53倍，CAGR为11.67%。同期，北京的名义GDP从2000年的3161.66亿涨至2017年30319.98亿，涨了9.59倍，CAGR为14.22%。最近几年，北京名义GDP开始不断下滑，基本无望维持过去17年14%的水平，如2018年北京名义增速也就仅有8.3%。

2000年至2017年中国的M2增加了14.09倍，CAGR为16.84%。这种增速显然无法持续，最近三年（2016年至2018年）M2的增速分别为11.3%、8.2%和8.1%，不断下滑。

从人口角度，把20-49岁年龄段的人作为潜在购房的主力人群，到2030年这一人群的人口总数基本不可能超过5.49亿人，比2017年的6.54亿人差不多净减少了1个亿。据预测，未来中国家庭数量也将在2020年见顶后逐年减少。

 第三，未来的不确定性相比过去20年大大增加，中美贸易摩擦就是一个例证。这只是全球化趋势的一次小小反动，还是全球多种意识形态和社会形态包容性增长大形势的一次大中断，甚至是大逆转？可又有谁能预言呢。对于饱读诗书，见惯了历史吊诡的A君，警惕之心在当下的时局当然越来越强。

关于未来，A君笑言，并没有太高的期望。他关注到2019年8月储蓄国债（电子式）5年期票面年利率为4.27%，他认为卖掉3套或4套房子买点储蓄国债是不错的选择。这些年坚定买入并持有房产创造了堪比神话的投资回报，实际上是连蒙带猜，此前何曾预料到这个？未来只要保住现在的果实就够了。

B君：被动投资约翰·博格尔的忠实拥趸

招商银行推出“金葵花”理财白金顶级服务借记卡之始，B君就荣幸地成为了客户，是随后各类金融机构追逐的高净值个人客户。

2008年次贷危机，B君在A股的持仓跌得一塌糊涂，市值锐减60%多。这里面既有自己研究买入的股票，也有听各种信源推荐的股票，但全部蒙受大量浮亏。痛定思痛，他更系统地学习了证券投资的理论知识和实践经验。结果完全被被动投资的逻辑折服，成为先锋基金创始人约翰·博格尔的忠实拥趸。

人力有时而穷。对于B君而言，搞好本职工作才是他举重若轻的地方。但看透商业模式，吃透增长前景，算对估值，根本不是他能力圈范围内的事情。所以B君决定不在股票市场里靠自己折腾了，转而坚定地执行指数投资策略。对于没眼光做“茅台集团”“恒瑞医药”股东的命，他也认了。

不过出于资产多元化的原则，B君留了个心眼，既然自己家庭的工资性收入、非股票财产性收入全是人民币，那么股票投资就该分散到非人民币资产上。所以2010年4月份某基金推出QDII的“**纳斯达克100”，他就开始倾力投资。

这是一只指数基金，通过严格的投资程序约束和数量化风险管理手段，以低成本、低换手率实现本基金对纳斯达克100指数（Nasdaq-100Index，以下简称“标的指数”）的有效跟踪，追求跟踪误差最小化。

截至7月31日，该基金的净值是3.96美元，至今的CAGR回报超过了16%。可B君并不满意，他抱怨这只QDII基金的附加费用太高了，管理费率要0.80%，托管费率要0.25%，每次追加投资还要缴1.50%的申购费。实在太贵了，相比之下，国外的同类指数基金简直便宜得一塌糊涂。如果以离岸美元认购“标普500ETF-iShares” (代码：IVV)，综合费率只有0.04%。

B君瞪大眼睛说，“这种费率差，在复利先生的作用下，10年将是一个大数字。假设两个基金追踪的指数一样，但费率上差1.5%，10年以后的净值可能会相差30%，10万美元就是3万美元”。

不过，在资本项目外汇管制的政策背景下，这种不满很难解决。因为没有合法通道直接投资国外的指数型ETF。

B君现在是“市场不可知不可预测”理论的坚定信仰者。所以，对于美债收益率曲线倒挂、中美贸易摩擦恶化、美股估值等等变数，他都一概不予考虑，没有任何择时择势的计划，就是一根筋地继续持有和增持该指数基金。

B君援引一个报告说，即便不幸在2007年7月的1455高点买入了“IVV”（对应的净值为174美元），2009年3月该指数跌至666点（对应的净值为77美元），损失惨烈。但如果耐心持有到今天（对应的净值为后复权404美元），仍能获得CAGR超过7.2%的回报，12年间净值大概增长了132%。相反，持有的股票组合就未必有这种表现了。

B君的逻辑是只要相信无论经济周期如何摇摆，指数基金的长期收益能力都超过了其他可选的工具。这自然是B君对比种种投资工具和方法之后的个人体验性结论，但投资本来就是私人事，按自己的想法做就好。

C君：大卫·史文森的铁粉

C君2000年就在某所211大学取得了金融学专业的硕士学位。随着中国金融的爆炸性发展，C君这样的专业人才很早就完成了原始积累，跻身于高净值人群。

 “平生最服的就是耶鲁大学基金会的大卫·史文森”，说起投资，这是C君每次必说的观点。C君也长期坚持运用复杂的投资工具进行资产配置。

大卫·F·史文森（David F. Swensen）在任的23年间，耶鲁基金每年收益大幅超越市场，市值增加200多亿美元，遥遥领先于美国同行，是世界上长期业绩最好的机构投资者之一。史文森在《机构投资者的创新之路》提出的投资思想就是追求风险调整后的长期、可持续的投资回报，投资收益由资产配置驱动，严格的资产再平衡策略，避免择时操作。

史文森将资产分为国内股票、外国股票、固定收益类、绝对收益、私人股权以及实物资产等六大类，耶鲁大学基金曾经采取过的配置比例是：美国股票12%，美国债券4%，外国股票15%，绝对收益对冲性基金25%，私人股权17%，实物资产27%，现金0。其中非公开交易资产占了40%，这是耶鲁基金不同于同类基金的最重要特征。

至于对个人投资人，史文森也有若干忠告：

要重视资产配置，在不同的资产和不同的市场中要选择合适的资产类别进行组合管理，同时尽量进行再平衡操作以保持目标比例，而不是趋势投资。

择时和证券选择等积极投资策略存在很多障碍，个人投资者的最好选择是确定资产配置并选择被动投资工具。

积极管理策略在低效市场和另类资产类别更有用武之地，因此个人投资者如坚持采用积极管理策略要选择好市场和资产类别，如新兴市场、小盘股、无人关注的领域，流动性差的资产、实物资产等，在这些领域成功的概率相对较高，但前提是坚持价值导向，而这需要对标的证券有深入的研究；

积极管理策略成功的关键是逆向投资，为此需要有不为市场所动的坚毅以及克服从众行为的智慧。

过去十年，C君按照前述耶鲁基金的比例来配置自己的资产，12%的国内主动性股票投资基金，4%国内债券基金，15%的QDII国外股票基金，42%的私募PE和VC基金（认购鼎辉、IDG的私募非证券型基金，但不是严格按照耶鲁基金25%的绝对收益型对冲基金）， 27%的非自住房地产（因为国内缺少林地之类的实物资产工具，所以全投在地产），0%现金（除了工资盈余之外不保留任何现金）。

说起收益，C君匡算了之后认为远达不到史文森任内20.2%的CAGR回报水平，但也不低，具体的数字讳而不言。

C君依然深信史文森的投资思想，完全赞同前摩根史丹利投资管理公司董事长巴顿·毕格斯关于“世界上只有两位真正伟大的投资者，他们是史文森和巴菲特”的说法。他认为自己之所以投资业绩逊色于史文森的原因有两点：

 第一，作为个人投资者，没有对应的资源在全球范围内寻找最好最合适的管理人，所以没法像耶鲁基金会在全球范围内遴选最优秀的积极管理策略的基金管理人，而国内的绝大多数基金受托人逃不开“宁可循规蹈矩的失败，也不要独树一帜的成功”的宿命。

 第二，国内投资工具还是缺乏，比如严重缺乏绝对收益型私募基金和实物资产的投资工具。

对于未来，C君非常乐观，将继续践行资产配置的策略，构建长期组合并严格执行再平衡的纪律。

D君：集合信托计划，然后呢？

D君是个老银行。2008年中央政府宣布4万亿投资刺激计划，地方各级政府则跟随相继推出了规模更加恢宏的投资计划。他就敏锐地觉察到其中潜在的投资机会。

要完成这些投资，钱从哪来？为了募集资金，各级政府各显神通，纷纷成立政府投资平台和城投公司以各种工具向社会募资。从2009年开始，D君就将金融资产都押注在集合资金信托计划上，这些信托向社会募资，再通过信托贷款把钱借给地方政府的各种平台公司。

回想往事，D君笑着说，这是打着灯笼也难找的好事，我们的政治体制就决定了地方政府融资平台不会违约。所以，享受着超高的信托回报，却承受着类似国债一样的风险，何乐而不为呀？具体做起来，有两个原则要坚持：

 一是 只投地方国资控股信托公司作为管理人的集合信托计划。“原因有二，一是国企，刚兑的内在可能性更高，这样可以避免债务违约带来的损失；二是中型信托公司敢于承担风险，愿意做一些高收益的项目，这样我就可以搭便车，赚更高的收益”。

 二是 募集资金最好投老少边穷地区。为啥？“因为越是老少边穷地区城投公司的融资，给的收益越高，但风险反而低，因为中央政府对这些地方转移支付的力度越大，不让这些公司违约的概率越大”。

10年下来大概实现了8%左右的CAGR回报。“收益不算高，但远远好过银行存款或者理财。最重要的是风险很有限”。D君笑眯眯地把自己定位为“制度套利者”，最大的成就是以低风险承担实现了高收益。

不过，投信托计划的时间摩擦成本挺高。就是存量的信托计划到期了，拿到兑付本息了再投出去，其间总会有些空档期，只是或多或少。这些空档期，10年累积下来，相当于少了一年的利息，就算其间买了货币基金有所补偿，但遗憾还是难免的。

D君认为制度套利的黄金时代已经过去了。最近发生的几件事情，让他越发不安。

 一是 最高人民法院就《全国法院民商事审判工作会议纪要（征求意见稿）》透出新的形势，在涉及金融消费者权益保护方面，最高法要求：“卖方机构未尽适当性义务，导致金融消费者在购买金融产品或者接受金融服务过程中遭受损失的，可以请求金融产品的发行人、销售者共同承担连带赔偿责任等等”。一旦开始讲法治，那么“刚兑”信仰的基础就崩解了。以前信托公司要刚兑，主要是怕信托持有人因发生损失闹事而危害稳定。现在法院介入来裁决，结局可能大不一样了。

 二是 中央政府对地方政府举借债务的监管越来越严。未来搞不好会做个新老划断，城投公司新发生的债务，地方政府不兜底，那遇到违约，可能就要蒙受损失。

所以，D君预备改弦更张，减少对债务类集合信托的投资。可别的投资机会，D君却没有太大把握，毕竟年纪大了，受限于知识结构，对其他投资机会的风险和收益的关系很难看清楚。“或许，多买点保本型银行理财，靠收利息过日子吧”，D君神色多少有点黯然地总结道。

E君：股票和理财

E君与A君是同学，且在类似的行业里领着类似的高薪。但过去十年的财富积累却要远远逊色于A君。

除了自住的房子之外，E君只有在家乡还拥有一套高档商品房，其他的资产基本都是股票和银行理财，大致的比例是80%的国内股票资产和20%的银行理财的水平。2015年股灾之前，E君在股票上的投资50%是前十大公募基金的股票型基金，50%是自己操作（原始投入的口径）。股灾爆发之后，E君对自己的股票投资能力有了新的认识，心灰意冷全转为了股票基金。

E君用IRR认真计算了过去10年的投资回报，大致只有4.29%的水平，总体收益率还不如滚动买1年期银行理财，令其十分灰心。

主要是A股市场不争气，自己则更不争气，所以亏了大钱。股票型基金还算不错，10年下来全是正收益，但收益率参差不齐。投资回报最高的是“**全球视野”，赚了300%，可惜占比太少；**沪深300A10年约赚了60%，折算为CAGR竟不足5%左右；主题投资类基金更是一败涂地，“**低碳先锋”从成立（2010年6月8日）持有到今天，总回报才有12%。

考虑到自己赚钱的高峰已过，E君决定未来还是谨慎从事。

 一是 想把股票的占比降下来，还是多投点钱在固定收益类资产上，据说很多债券基金表现远超过银行理财，这是值得尝试的领域。

 二是 股票自己就不玩了，都买基金，委托专业人士来做专业的事儿。至于买什么基金，E君却有点犯愁，从后视镜的角度看，投资业绩孰优孰劣一目了然，当下却又不知如何甄别。就拿今天而言，他虽然相信“**全球视野”将来也会很好，但要他押重注，照样心里没底。都说投资在时间上是非连续的函数，过去的优秀业绩不能确保未来的业绩同样优秀。否则巴菲特大师，通过一年又一年超人的业绩证明着自己，却没有多少人愿意上车，靠伯克希尔的股票发财。这或许就是做投资，永远的忧愁吧。

F君：黄金和比特币

F君才华横溢，年少就多金，20多岁就是某银行私人银行的第一批客户，但投资路却颇为坎坷。

因为爱读书，好琢磨。在次贷危机爆发之后，各国政府竞相使用极限宽松货币政策，F君就觉得全球货币贬值的大时代来了，且不可抵挡。所以，F君把自己的大部分金融资产都押注在黄金和黄金生产股票上。

不曾想10年下来，黄金涨幅在2011年见顶398元之后，一直兜兜转转，涨幅有限。以上海期金为例，2009年6月底的报价214元/克，到了2019年8月23日大致是353元/克，10年大致涨了64%。这还算托特朗普的福，因为其大打出手，才导致黄金在一年来节节走高。迄今为止的过去六个月，以美元计价的黄金上涨了近18%，算上人民币贬值的幅度，人民币计价的黄金从6个月前的282元/克，涨到了353克，涨幅26%。

买的黄金生产商的回报也不理想，山东黄金过去10年后复权的涨幅也就只有68%，折合CAGR为5.3%。算总账下来，扣除在期金上的种种交易费用，F君自己计算在黄金和黄金股上投资的回报CAGR竟不足5%。

基于对全球货币购买力贬值的逻辑，F君在2013年的时候开始关注到了比特币，如获至宝，认定这就是去中心化确保币值购买力的最佳工具。在1100美元的时候果断入手（号称花了金融总资产的10%购买）。结果当年比特币剧烈调整，一路跌到了200多美元，害的F君取消了当年改善住房的计划，大幅缩减一切开支。不过苦尽甘来，2016年开始一路飞涨，F君的心情由此起伏跌宕。一路持有至今天，最新的比特币报价约为10,081.4美元，账面的投资回报接近9倍（折合CAGR约为44.2%）。

尽管比特币大获成功，但10%的占比对组合的年收益贡献也就是4.4%。算大帐，过去10年金融净资产的总体回报勉强达到10%左右（IRR计算）。

F君属于有信念的人。感觉当下全球经济形势还不如十年之前，日德10年期国债都处于负利率的水平，怎么会没有通胀呢？所以，他还会继续下注黄金和黄金股，但是配置占比不会高过50%。对于比特币，F君则暗暗下定决心，一旦逼近前期历史高价，他将卖掉90%的仓位，留下10%作为珍藏不卖品，或是留着全球末日临近之时的救命稻草。

剩下的钱投哪里，是个问题？

结语

十年弹指一挥间，高净值个人们的财富都取得了或多或少的增长。下一个十年呢？又是智慧、勇气的竞赛。无论如何，随着中国经济新旧动能转换，增速中枢整体大幅下行，未来投资增值只会更难。唯希望不要出现恶性通胀，若这种情形发生，那么财富积累多半只能“由命不由己”了。

房子已经成为当今人们资产组成的重要部分！

虽然叫“不动产”，可作为资金的一种存在方式，房屋总不能真如一潭死水一般不动，明眼人都知道，钱只有流动起来才能产生价值。

随着广州一系列房屋限制政策的出台，众多有房一族想随心所欲的折腾自己手里的房产变得越来越困难了。

比如想要进行房屋置换，或是为了孩子的学位问题进行房产过户，都成了很多人面临的问题。

房屋想要置换或是过户，那么和谁换、过给谁？

自然是任谁也不会比自家父母亲戚更能让自己放心的了。

和父母亲戚过户房产，但又不想交智商税？宅问上的朋友提出的这些问题，也许能给你想要的答案。

01丨亲属间房屋互换，需要交什么税？

Q：父子之间直系亲属房屋互换的话税费是怎么收的，父亲是二套，儿子是首套，是不是跟房屋交易一样的，还有直系亲属间互换是免个人所得税吗？

A：所谓的互换，也叫做交换，就是父亲名下有一套房子，卖给儿子，儿子名下有一套房子卖给父亲，是这样子吧？

父子之间交易，可以按照买入价格交易的，举例：

父亲的房子当年5万购买的（假设是房改房），儿子的房子当年50万购买的（假设前几年房价便宜），现在房价两套市场价格都是500万。（都是随便写的价格，不要当真。）

那么父亲的房子可以5万卖给儿子，按照五万交税，个税0%。（满五年非唯一通常个税是1%，但是如果按照差额20%交，因为差额是0，故而是零。）增值税：免（假设普通住宅，满2年免。）

至于土地出让金，公摊看情况而定，房改房有，商品房通常没有的。

儿子的房子卖给父亲：

个税0（满五年唯一），增值税：免（假设普通住宅，满2年免），契税比较奇怪，是差额的3%，个税，增值税通常只要满2年了，就是零了，契税看当面买入发票价格，差额的3%。

所以父子之间交易房子，还是蛮节省税费的。

02丨亲戚间过户怎样最划算？

Q：我想请教一下关于广州二手房交易的问题，前两年时候我爸以150万购买了我舅白云区汇侨新城房子，这次因为我外侄女需要在汇侨小学地段生读书，所以把房子卖回我舅的儿子。

1、汇侨房子(超二年五年内)94平买卖或者赠予需要缴纳税费多少？哪种好？

2、个人所得税可以选择交1%还是20%好呢？因为现在还预留两次购房发票，第一次是当时购买一手房还有第二次是从我舅舅手里购买的，可否提供第一次购买发票来计算所得税？

3、我记得还有是近亲买卖税费能更便宜吗？

提的问题比较多，麻烦老师花点时间阅读，在此感激不尽。

A: 我们一个一个问题来解答。

1、把房子卖给你舅舅的儿子，证过2年不满5年的交易税费情况，需要支付交易额的1%或者利润的20%的个人所得税；如果是赠与，是由你父亲赠与给你舅舅的儿子，则需要按照房屋市场价格的20%缴纳个人所得税，另外，还需要缴纳5.6%的增值税及附加。

2、按那种计税方式呢？理论上说，能提供原发票的，需要按照差额的20%计税；不能提供发票的，按照交易额的1%计算。一般来说，哪个税少按哪个计算就好了。只能用上一手的购买发票，不能用之前的。

3、你父亲与你舅舅的儿子不算是近亲，不适用亲近买卖的税费。近亲指的是：夫妻、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及亲生兄弟姐妹。

03丨将房屋过户给父母怎样划算？

Q：我一家三口和我父母一起住在昌岗90方不到的电梯小三房（婚前在我的名下，之前是我的纯公积金贷款，已结清了，房子满5年）。

在2016年我又买了农讲所一间40几方电梯大单间（10年楼龄，首付三成，公积金贷100万，商业贷款10万，未结清）。现在我想卖掉农讲所房子换一间三房。

问题如下：

1、我父母名下没有房产，超过65岁，为了贷款利率和税费，我先把昌岗的房子转到我父母名下，之后再对农讲所房子卖一买一的操作，会不会更划算？

如果转名应该用买卖方式好点吧？（考虑这个房子二十年楼龄的，以后还是要卖的），请问不通过中介自己去房管局操作的程序是怎样的？

2、农讲所房子卖之前其实是最好先把贷款清掉免得买家赎契嫌麻烦，但是提前还这笔钱还是有点困难，你觉得需要提前还吗？现在提前还贷银行好像也比较耗时？

A：你们的房子卖给父母，与农讲所的房子出售可以同步操作，谁先谁后没有关系的，提前还清农讲所的房子也是挺耗时间的，建议，尽快申请还款手续。

如果你们第一套房子转给父母后五年内可能出售给他人，那么第一套房子通过赠与方式也是挺好的。

如果近期不会出售，那么应该买卖方式给父母也方便，出售给父母手续相比陌生人之间有更多技巧以及节省税费的方法，你们可以自己操作的，也是先准备证件（比如身份证户口本，结婚证，房产证，发票，关系证明），然后网签，然后预约，然后过户。

当然如果找一个专业可信，收费低廉的人协助，那么可以节省时间和税费，相信值得的。

04丨产权共有，如何过户最划算？

Q：背景：家庭共有3套房子，均为我，父亲，母亲三人共同持有，且未规定比例。

由于我的小孩即将入读小学，需满足人户一致。现需将其中1套老破小学位房转入我名下。

老破小学区房为02年购入，78平50万，我和父亲母亲三人共有产权，未规定比例，现市值约550万。

此房子均非三人名下唯一房产，现有赠与，继承和买卖三种方式，由于父母健在，无需考虑继承。

问题：1、未规定比例是否意味着比例均摊，还是可以按我占98%父1%母1%来降低税费？

2、赠与和买卖那种方式在当前操作成本最低？我需分别缴纳哪些税费？

3、10年后如卖出，若现有政策不变，届时税费分别是多少？

A：答案非常简单，就是华山一条路，买卖！

如你所说，继承这条路暂时不能考虑，剩下的买卖和赠与两条路做选择

1、本次交易，税费一样，买卖和赠与本次父母过户给你的税费是一样的。

2、手续买卖简单，赠与的过户的方式手续上会麻烦很多。

3、将来卖出的税费，赠与隐患多，税费可能很高，因为你不是唯一，将来卖房需要交个税，这个个税可能是差额的20%，由于2002年到2028房价可能差距较大，差额的20%隐患是很高的，在这里之所以说隐患，也是看将来的政策了！10年后的个税政策不知道。

回到你的问题，1、可以按照你父母各占1%，将1%部分过户给你，所以过户的份额是2%。

2、按照2002年买入的价格卖给你，当年价格应该几千元一个平方米，所以现在卖给你税费几百元就可以了。

3、等10年后卖出去，房子也是满五年非唯一，应该是仅仅交个税1%即可！契税是买家的事情。

最近，有年轻网友提问，他在各大论坛、网站逛了很久，看过各式各样的帖子，月薪上万很普遍。而在老家大部分人的收入只有2-3千左右，即使他在上海工作收入也不足5千元，就算他们的总经理收入也不足万元。

该网友哀叹自己跟整个社会薪酬相比，真的是拖了大家后腿了。月薪上万的人真的有很多吗？

实际上，即使是在一线大城市，月薪上万的人也只有百分之十几，真正月薪上万的人毕竟是极少数的，而现在网上大家都说自己收入过万，说明了两个问题：

一是，很多人打肿脸充胖子，喜欢借钱给网络主播打赏送礼物，他们在网上整天宣称自己赚了大钱，发了大财，这种都是一种病态的心理需求，或许只是想在网络世界找到些许心理安慰罢了，所以不能把他们的话当真。

二是，真正赚大钱，月入上万甚至几十万的人，根本没有时间上网聊天。即使月入过万的人群体抽出点时间上网，他们又有多少人愿意动不动就暴富自己的收入是多少呢？

可见，网络上那些动辄月收入过万的网友，其中掺杂吹牛的成份实在太多。

那么，真实月薪过万的人数究竟有多少呢？

根据统计，中国的网民数量已经达到8.29亿。再看看网民的收入及比例。从数据统计可以看到，8000元以上的收入群体占比仅为8.2%，2001至3000元及3001年至5000元的群体占比较高，分别是15.8%和22.9%，月收入5000元以上的也仅为18.6%，所以超过八成的网民月收入是不到5000元。

所以，要说国内大部分工薪阶层的收入在2000-4000元区间，应该是不过分的。

当然，月薪过万的群体，主要集中在两个方面：

一方面，北上广深等一线城市月收入过万的人数还是有不少的，主要集中在企业的中高层这个级别的，普通职工月薪基本上都在三四千元。

另一方面，月薪过万的人主要集中在银行、金融、游戏开发、房地产等行业，这些行业中的佼佼者才能拿到上万月薪，大部分基层人员的收入也只在几千元。

笔者曾经与一位上海知名企业家交谈过此事，他说月薪过万的前提是企业利润的大幅提升，否则老板没得赚，企业要垮掉的。

现在问题又来了，难道月薪过万在中国就算有钱人了吗？

显然也不是，如果房子是自有的，还有各种社会保障在内，月薪过万在中国还能过得不错。但是如果每月要缴房租，或还房贷，剩下的钱还要养家糊口，那月薪过万日子也过得紧巴巴的。

过去计划经济时代，月薪几十元钱，照样可以养一大家子人，这主要是房子单位分配、生病基本免费、孩子教育照单报销，在这种情况下，收入低一些，也照样可以过得很幸福。而如果教育、医疗、住房、养老几座大山都压在你身上，即使月入万元，又能如何？还不是过着艰苦的生活。

月薪一万，看似不算很多，但是中国绝大多数的工薪阶层是拿不到的，多数人月收入在2000-4000多元之间。所以，网络上说月薪一万多如牛毛，这是胡说八道。同时，月薪过万的人主要集中在大城市的少数几个热门行业里，因为那里赚钱的机会比较多一些。

不过，即使月薪过万又如何呢？面对大城市的高房价、高房租，还有较高的生活成本，即使一万元薪酬的人，一年也剩不下几个钱了，生活质量照样上不去。

最近，有网友提问，日本人均GDP在发达国家里处于什么水平？

从资料上看，世界上有21个发达国家，GDP规模占全世界的60%，发达国家的GDP标准是人均2万美元，而2018年，日本人均GDP达4万美元，在全世界排名第24位。日本虽然地处东亚，但也是西方富豪俱乐部成员，也是G7成员国，其发达程度可想而知。

目前，在全世界193个国家和地区中，公认的发达国家有21个，其中亚洲2个（日本、韩国）、北美洲2个（美国和加拿大），大洋洲2个（澳大利亚），欧洲15个（主要是欧盟国家）。发达国家的标准除了人均GDP之外，还包含医疗、社会保障等诸多方面。

而沙特、卡塔尔、科威特、阿联酋等国人均GDP早已超过2万美元，但经济发展单一，工业体系不全，科技创新不力，也不被视为发达国家。

从表面上看，日本人均GDP只有4万美元（位居世界第24位），不仅与美国人均GDP高达6.25万美元（位居第7）相比存在较大差距，就连德国、加拿大、英国、法国等老牌发达国家人均GDP都超过日本，但如果只看人均GDP数据还是不太科学的，要综合分析日本的实力。

首先，日本是一个外向型经济体，它的对外投资额多年来仅次于美国，位居世界第二，因此日本在海外还有一个“资产日本”，海外总资产超过10万亿美元，其中净资产就接近3万亿美元，已经连续多年位居世界第一。

也就是说，看日本经济好坏，不能只看人均GDP，如果把日本海外投资收益加入进来，日本人均GNP（国民生产总值），将位列世界排名更加靠前。

再者，日本在发达国家中，人均GDP相对靠后，因为日本人口多，达1.27亿,属于人口密度大的国家。但是除了美国之外，日本是唯一一个人口超过一亿的发达国家。也就是说，世界人均GDP排名靠前的国家人口都不足5000万以内。

我们知道，人口越多，人均GDP提升的难度越大，日本1.27亿人口，人均GDP能达到4万美元，这是要多么庞大的经济体量，也说明了日本经济的足够的强大。

最后，日本不仅是经济方面的强大，在科技水平方面也是全球领先，比如全世界十大半导体厂家中，有5家是日本企业，达到全球一半的水平，而且全世界有70%的半导体硅由日本公司提供。这也是之前日韩贸易摩擦升级后，日本能够制裁韩国企业的主要原因。

此外，日本在机械加工、工业机器人、光学材料、纳米技术、精密仪器等方面都位居世界前列。显然，在科学技术创新方面，日本走在了其他多数发达国家的前列。

2018年，日本人均GDP 4万美元，在全球排名24位，显然是比较靠后的，但日本的人口规模过亿，人口基数远比前面的发达国家要大得多，所以人均4万美元GDP是不容易的。

更何况日本在经济上还有保留，就是没有把海外投资收益这块算进去，若真的加入这些数据，日本在世界上的排名更加靠前。更值得一提的是，日本在科技创新领域在世界上也位列前茅。所以，从综合实力来看，日本在发达国家中是属于实力比较强劲的国家之一。

最近，有网友提出，农村养老金每人每月只有100元左右，维持农村老人的最基本的生活需求也不够，农村老人的生活水平应该进一步提高。

那么，农村养老金每人每月涨多少元，农民老人才会满意呢？

对此，专家们指出，农村老人由于没有像城里职工那样缴纳过养老保险，所以就没有养老金，而这100元左右的钱，也是国家对低收入群体的托底。

不过，随着农村社会养老保障体系的不断完善，将来农村老人养老金偏低的问题有望得到逐步改善。

前些日子看到一篇文章：有几个村里的老人结伴去复印身份证之类的材料，其中有一位老人的一句话让我印象深刻：“咱也能领老人钱了”。

当时说这句话的老人是感谢国家每个月给他们一百多元钱。我感觉得到农村老人是很容易满足的，也体现了农民的朴实和善良，不过如果没有别的收入，只靠每个月的一百多元保障来生活的话，那是根本不可能。

尽管我国人均GDP达到9000美元/年，也进入到中等国家收入水平了，但是农村老人的生活水平不高，医疗保障不全，却常常被人们忽视。

现在农村老人主要是靠子女外出打工赚钱回来赡养一部分，但也要看子女的赡养能力。

另一部分是老人自己下地干活为自己赚一口饭吃。很多老人已经七八十岁了，但是还是勤于田间劳作，在他们的印象中，一日不劳作，一日不得食。

现在很多人觉得，农村老人没有参加社会保障体系，拿100元的最低基本生活费也是正常的。但是很多农村老人都在计划经济时代为我们的国家做出过贡献，他们的收入水平不应该这么低：

一方面，每年秋收后把最好的稻谷送公粮和征购粮，家里养的鸡鸭和生猪都平价卖给国家。这样才保证了计划经济时代的城里人每个家庭每月都能领到两斤猪肉票，穿衣发布票。

农民把种出来最好的东西都上缴给国家，他们现在老了，理所当然应该有相对有质量的晚年生活。

另一方面，当年农闲时节全都去修马路，填水坝发电站等等，当年每个男丁都要帮忙干活，因为以前比较落后，没有先进的机器设备，全部靠人力来支持国家搞建设。有时为了修建大型水库都会造成人员的伤亡。

当时大家都明白，国家困难，只要努力干国家一定会富强，现在国家富强了，解决农村老人的基本温饱问题也是应该的，起码可以吃饱饭。

实际上，要逐步提高农村老人的生活水平，让他们也享受到国家经济发展的硕果，也可以采用以下几个步骤来走：

一是，要加快农村社会保障体系建设，把中青年农民都纳入社保体系内，让新一代农村人口将来老有所依。

二是，变卖部分国有资产，来填补农村养老方面的缺口，或者拿出部分国企的利润补贴农村养老金。

三是，对于农村65岁以上老人实行基本生活保障，考虑到我们国家的经济实力，每人每月先1000元，以后随着经济实力的增强，再逐步提升。

平心而论，就目前农村老人每月每人100元左右的收入水平肯定是不够的。为了生活下去，很多老人干到七八十岁也在忙于农活。而农村的老人在年轻时都为新中国的建设做出过贡献，他们的功劳是不容忽视的。

所以根据国家经济条件、通胀情况，以及老人的生活需求，先解决每个老人每月1000元就可以了，这样基本生活就可以满足了，也不用七八十岁再下地务农活了。

下半年，楼市的“刹车声”接连不断，而这次是二手房中枪。据"第一楼市"报道称，合肥18家银行贷款情况中，大多数银行首套房利率已上浮20%，14家二套房上浮30%，值得注意的是，合肥地区已有12家银行不做二手房贷款。 　　关注楼市的都清楚，现在很多城市的房贷利率均已上浮，尤其是热点二线城市，也有出现额度收紧、暂停受理房贷的情况，但同一城市12家银行全部暂停放贷的情况实属罕见。从7月份的70个大中城市二手房销售价格数据来看，合肥环比增1%，同比增4.8%，并不是特别火热，但为什么合肥二手房却被紧急踩了刹车呢？ 　　一方面，7月份，20个城市二手房房价集体下降，比例接近3成，这些下跌的城市中，既包括一线城市，也包括武汉、长沙、天津、青岛等热点城市。另一方面，据中泰证券研报数据显示，14个大中城市二手房合计成交面积130.72万方，环比增速0.42%，同比增速-1.32%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为0.27%，1.63%，-4.49%；同比增速分别为-10.15%，1.63%，-4.49%。 　　稍作分析你会发现，二手房“价跌量涨”的趋势在二线城市尤为明显，因为一线城市新房和二手房价格偏高；而三线城市本来需求就少，二手房需求基本都来自于改善型需求。而此次合肥暂停二手房贷也证明了，合肥的二手房交易似乎正有抬头之势。

近日，长沙的商住公寓火了一把。事情是这样的。这几天，有人通过“长沙市长信箱”咨询 公寓落户问题，市公安局官方回复称：在长沙买公寓，凭备案合同可落户，全家随迁。于是“购买公寓可全家落户”、“买公寓可落户可入学”等消息在长沙楼市圈疯传，不少自媒体、售楼人员、房产中介奔走相告。随后，剧情出现反转，有媒体称“长沙购买商业地产可落户”实为旧闻，能落户也不一定能入学。 　　根据以前的经验，公寓一般情况下是不能落户的，公寓一旦能落户就具备了住宅的部分功能。真实情况到底是怎么样的？通过梳理相关资料，我发现拥有商业用房、商住两用房确实可以落户，但落户不一定就能就近入学，可以说长沙这次是打了一个“擦边球”。 　　目前，可以公寓落户的城市并非只有长沙一个，近一段时间，浙江宁波、安徽六安等多个城市都相继出台了商业公寓可落户的政策。在“房住不炒”主基调下，房子限购限售成为城市的常态，而公寓因为不限购、不限贷的优势下受到不少人的推崇，现在，部分城市又推出了落户政策，那么商住公寓是否值得入手呢？

今天统计局公布了8月份70个大中城市的房价涨跌幅，樱桃发现新房同比去年就没有一个下跌的，说明限价都不约而同的放松了，以前限价跟二手房普遍倒挂，放松后自然就涨价了，像西安、大理同比涨幅超过20%。 　　二手房因为没有干预，所以更能反映真实的市场走势，青岛、郑州、福州、海口、北京不论同比还是环比都跌了，反倒是很多三四线城市和东北的弱二线因为去年基数低，所以同比都还在涨，很少有下跌的。 　　但别急！ 　　三四线城市的下跌只是时间来的晚点而已，因为三四线城市对市场反应比较迟钝，不要怀疑樱桃的判断，让时间来证明！ 　　聪明的资金早就开始卖掉三四线城市的房子，去一二线布局了，我说的布局是指有名额有钱就买房，有钱没名额就提前买社保转户口之类。 　　最近樱桃碰到福建泉州的老板，他就是处理掉了泉州的房子、车库，来深圳一次性付款布局了2套，因为有两千多万资金，来一线城市就很容易装下，去好二线城市的话也需要买三五套，没有这么多名额。 　　樱桃去年4月去福州调研的时候福州新盘调性还是很高的，当时市场信心依然比较足，但没有多少人想过，厦门房价都跌了，福州还会远吗？ 　　去年厦门房价地价都下跌了20%以上，厦门可是所有福建有钱人最向往的城市，当厦门房价下跌后，价值就凸显出来了，如果福州房价不跌，面对同样的3万/平米，买厦门岛外，还是福州二三环？恐怕很多人会选择去福州吧，城市界面又漂亮，城市地位和价值也比福州高。 　　所以对于一个省内的兄弟城市，你看不懂局势，就可以参考另一个城市的走向，别盲目自信，以为自己的城市特殊，购买力雄厚，其实只是资金有轮动，调控节奏不同，涨跌有先后而已。 　　同样成都和重庆也是可以对标的两个城市。 　　成都去年5月升级调控后，二手房名副其实下调了不少，平均应该在20%左右，新房特殊，因为新房本身就被限制的很严格，价格一直跟二手房倒挂，所以新房反而在逐步放松限价。 　　成都下跌时，重庆还陶醉在上涨的喜悦中，炒房大军还在大举杀向重庆，不限购嘛，门槛低，很多人寻思着，前任走了，思路变了，也知道要炒土地了，房价马上就要飞奔了。 　　他们认定过去重庆房价一定是低估了，所以这次一定会填平沟壑，跟成都一样平起平坐。 　　但在楼市涨跌周期中，全国一盘棋下，没有一个可以独善其身！因为资金是流动的！ 　　特别是重庆和成都这种相邻的兄弟城市！可以直接拿来做价格比对！ 　　最近重庆粉丝告诉我，相比去年8月的高峰期，今年重庆二手房已经平均降了10%，核心区的次新房现在还比较抗跌，郊区的最先扛不住降价，去年那种跳涨行情再也找不到了，之前投资的二手房卖不出去，就没钱买新房，所以整个市场都在降温。 　　当成都去年就跌了20%时，重庆的投资者就应该预料到离跌也不远了，重庆凭什么可以逆流而上？重庆的教育和医疗比成都好？就业机会比成都多？人口吸附力更强，还是城市比成都漂亮更宜居？ 　　樱桃对比了2018年的土地供应量，重庆光是主城9区就卖了1.8万亩，出让金收获了835亿，我还没有算重庆的郊县，而成都主城11区加上2个产业园区的出让面积是14342亩，另外8个郊县为9400亩。 　　人口方面，重庆主城区875万，成都1633万，其中11区加2个产业园区1100万。 　　简单从供需角度就可以看出来，重庆主城区的土地出让量明显比成都多，而人口量却要比成都少几百万，重庆供应充足，价格很难说持续上涨下去，更不可能追平成都，所以重庆这几年自始至终连限购都不敢出，这恐怕也是没有底气的表现。 　　类似的这种兄弟城市，楼市是完成可以对标的，大家如果留心，就可以提前预知后市了。 　　比如杭州，就可以对标上海，只不过现在杭州死活不让市场跌，听说现在的改善型需求严重不足了，导致大户型楼盘去化艰难，然后杭州又让银行放开二押，也就是让改善型需求加杠杆，把过去的小房子再抵押从银行把升值部分套现出来买房。 　　呵呵，特别佩服杭州的脑洞，所以就特别关注杭州，看看它还有多少高招一直维持市场的坚挺，就算他现在不调，后面没有措施托市了，也会补调。因为我不相信在一个正常的市场里，可以人为的把价格持续扛起来，就像改善型需求一样，你改善完一套房子，总得住个三五年再考虑改善第二次吧。 　　同样，三四线又可以和二线城市对标。 　　今天央行缩量续作了2000亿MLF，利率还是3.3%，也就是说央行仍旧按兵不动没有降息，这跟樱桃一周前发文预料的一样，只降准，不降息！ 　　我之前也说了是因为二师兄引发一切物价上涨的缘故，所以估计今年都没有公开降息的条件！ 　　而且本身这次降准就会引导LPR利率下降，也会降低企业的贷款利率，这才是央行想要的效果。 　　另外，昨天沙特油田被炸，也是一个意外的黑天鹅，对中国来说，因为高度依赖石油进口，油价上涨的话，可能存在一点输入型通胀的压力。 　　所以更加不可能降息了！但主要的压力还是来自于国内的猪肉价格现在还稳定不下来。 　　不降息的话，年底对很多城市来说，开发商确实是存在降价的压力，所以对刚需来说，年底是个捡漏的好时机。因为一旦降息对市场的刺激作用还是比较明显的。

每当佳节来临，银行往往会推出节假日特供理财产品，借着节日的喜庆气氛进行宣传，吸引广大客户前来购买，同时推出的还有各种专项优惠。

那么，今年“中秋档”的银行理财市场又是怎样的光景？

9月11日，《国际金融报》记者走访沪上多家银行网点发现，相比往年，今年较少有银行对中秋节专属理财产品进行推介，一部分银行并未推出相关产品。

究其原因，业内人士分析认为，理财产品收益率的不断走低以及银行理财子公司的逐渐落地或是两个重要因素。

收益率“十八连跌”

《国际金融报》记者在走访沪上多家银行网点过程中，并没有发现太多关于中秋节相关理财产品的宣传。网点的宣传板上大多是定期存款、创新型存款和平日里发行的各类理财产品的利率、期限相关信息。

某四大行理财经理李华（化名）告诉记者，没听说该行在国庆和中秋有活动。近期倒是推出过教师节专属理财产品，有教师资格证的客户可以购买这类专享产品，利率稍微高一点点，也就是4%左右。

记者以“中秋”为关键词在中国理财网上进行搜索，相关理财产品屈指可数。从利率方面的表现上看，基本在3.3%至3.8%的区间内，相较于普通的理财产品并不具备太大优势。

记者又以“中秋”为关键词在中国银行(601988,股吧)APP中银理财一栏进行搜索，也仅发现2017年和2018年的中秋节专属理财产品，2019年中秋节专属理财产品还未上线。该行2017年和2018年专属理财产品的利率分别是4.8%（120天，5万元起购）和4.45%（189天，5万元起购）。

为何今年“中秋档”银行理财市场有些冷清？

记者从采访中了解到，理财产品收益率的不断走低以及银行理财子公司逐渐落地或是两个重要因素。

自2018年2月以来，我国商业银行理财产品利率已经历了连续18个月的下滑。

以长三角地区为例，普益标准数据显示，8月，长三角地区整体银行理财收益环比下滑3BP至3.85%。

普益标准指出，9月4日，国务院常务会议传来重磅消息，“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”，预计未来银行理财产品收益将继续维持下跌趋势。

李华告诉记者，现在理财产品利率能到4%已经算高，利率5%的理财产品较为罕见，这和前两年没法比。

麻袋研究院高级研究员王诗强在接受《国际金融报》记者采访时表示，根据资管新规要求，各家银行正在积极压缩存量银行理财产品规模，再加上监管要求银行不断降低小微企业及个人融资成本，导致息差减少。此外，各家银行积极布局银行理财子公司，开始尝试发行银行理财子公司产品。在多种因素叠加下，银行只好不断压低银行理财产品收益。

代销产品“抢位”？

多位银行理财经理告诉记者，目前正处于利率下行的通道中，准备金的释放进一步增加了市场资金流动性，理财利率还会再降，会越来越低。

融360大数据研究院主编殷燕敏在接受《国际金融报》记者采访时表示，由于货币政策持续保持相对宽松，银行理财产品投资的底层资产收益率下行，再加上监管部门对非标资产的监管加强，拉高银行理财产品收益率的底层资产受限，导致银行理财产品的收益率不断向下。

“但与普通的银行存款、大额存单、货币基金等大众关注的固收类产品相比，银行理财产品的收益还是具备一定优势的。”殷燕敏补充道。

记者注意到，随着银行理财利率不断走低，一些情况下，连自家理财经理都不是很推荐，转而推荐其他代销产品。有理财经理曾告诉记者，一方面，银行理财产品利率不高，并且还会不断下行；另一方面，“不保本”以后，宣传起来也不容易。

在理财利率经历18个月下降且可能进一步走低的情况下，多位理财经理建议，客户有不用的资金可以买一些期限较长的理财或存款，再配置一些风险产品，如配置一部分闲置资金到基金或股票。

有理财经理对记者表示，买基金一定要看时间和点位，以股票基金为例，现在这个点位相对比较安全。“基金也分不同类型，如果偏稳健，可以配置一些偏债或混合型的基金；此外，选对基金公司也很重要”。

“自家的理财产品利率低得很。”某股份制商业银行理财经理王超（化名）在问了资金可以接受的封闭时间后，随即对记者推荐起了一款该行代销的保险产品。

相比利率不断走低的银行理财，该款产品可以说是“诱惑十足”。李华告诉记者，简单来说，以客户可供配置资金为15万元为例，购买这款保险产品，客户可以在前三年每年存5万元，第四年起，前三年存的15万元再封闭3年，一共6年，最后可以获得约为4.63%的利率。“相当于把利率固定住了”。

李华强调，虽然这款保险是该行代销的，不过该行代理的产品一定是总行筛选过的，只与特定几家保险公司合作。

理财子公司起步

有人担心，随着银行理财产品利率连续下滑，一些产品利率被存款“反超”，这可能导致银行理财对客户的吸引力不再。

“其实也不是说不看好银行理财，只不过以后收益会低一点，没法和之前相比。”王超告诉记者，虽然现在一些银行理财产品的利率被存款反超，但存款毕竟大多时间较长。目前来看，高利率的资产配置，基本上是需要承担高一点的风险或者付出更多的时间。

王诗强对记者分析，银行理财产品收益率是受到外部环境影响而周期性波动的。对于银行来说，当务之急是想办法建设好银行理财子公司，推出一些能够吸引客户的银行理财子公司产品，使得理财客户能够快速过渡。

那么，银行理财子公司逐步落地后，银行理财产品可能会有什么样的变化？

殷燕敏告诉记者，目前五大国有大行的银行理财子公司已经开业，各家银行有自己的特色。但是从业务开展角度来说，银行理财子公司的产品发行量还是比较小的，目前还在逐步过渡阶段。

殷燕敏进一步补充称，从监管条件来看，理财子公司在投资门槛、投资范围等方面相较于银行理财有很大优势。近期银行也在为理财子公司招兵买马，为拓展权益类等其他业务范畴做准备。随着银行理财老产品在过渡期后逐步退出，银行理财子公司的产品优势会逐步显现。

王超指出，银行理财子公司成立后，相当于把银行理财资管部拨出来，产品方面可能投资面比较广，产品形态也会出现一些变化。不同于现有的固定收益产品，以后理财产品基本以浮动收益为主。

不过，王超也表示，目前来看，虽然理财子公司在产品方面可能配置范围稍微广一点，但同样难免也会受资金面影响，债券占较大一部分，预计跟现在不会有太大的差别。

“目前，银行理财子公司的信誉还在建立过程中，其发行的理财产品认可度较低，吸引力提升也需要一个过程。”王诗强分析，银行理财子公司在建立信誉过程中一定要尽职尽责，不能出现重大事故，否则就会导致银行投资客户快速流失，产品吸引力难以提升。